Como A Especulação Imobiliária Afeta Os Manguezais

Manguezais na linha de frente do mercado imobiliário

O avanço da construção civil sobre áreas de mangue não é um processo novo, mas a velocidade com que isso acontece nos últimos quinze anos mudou completamente o cenário. Eu trabalhei em projetos de regularização fundiária no litoral norte de São Paulo e vi de perto como um terreno que constava como área de preservação permanente no mapa da CETESB podia ter seu status alterado em questão de semanas por meio de remembramento e loteamento irregular. O mangue não desaparece da noite para o dia. Ele é drenado, aterrado e então o solo é vendido como se fosse terra firme. Isso gera consequências que vão muito além da perda de habitat. A remoção da vegetação de mangue reduz a capacidade natural de proteção costeira contra marés de tempestade e ressacas. Em Itanhaém, por exemplo, bairros construídos sobre áreas de mangue aterrado passaram a sofrer com alagamentos recorrentes em épocas de maré viva, algo que os construtores nunca mencionaram nos estudos de viabilidade.

como a especulação imobiliária afeta os manguezais

O mecanismo é direto. O speculador identifica uma área de mangue com valor de mercado baixo porque a maioria das pessoas não quer comprar terreno alagadiço. Ele contrata um engenheiro agrimensor para fazer o desmembramento, solicita o preenchimento com material particulado trazido de outras obras, e em poucos meses o lote já está pronto para venda com etiqueta de "área nobre à beira-mar". O preço pode subir de trinta para cento e vinte reais por metro quadrado sem nenhuma infraestrutura de saneamento ou urbanização real. O que eu observei na prática é que a maior parte desses empreendimentos não passa por licenciamento ambiental adequado. O IBAMA multa, mas a multa costuma ser simbólica em relação ao lucro potencial. Para um loteamento de duzentas vagas em área de mangue, uma multa de cinquenta mil reais representa menos de dois por cento do faturamento estimado. É simplesmente um custo operacional aceitável. Existe ainda o problema da omissão voluntária. Muitas prefeituras não fazem vistoria de campo antes de autorizar o registro de matrícula no cartório de imóveis. O engenheiro apresenta um laudo técnico assinado, às vezes genérico, e o cartório registra a transferência de propriedade. A fiscalização ambiental só chega quando a obra já está avançada e o mangue já foi parcialmente suprimido. Neste ponto, a multa e a ordem de paralisação pouco alteram o dano já consolidado.

A questão jurídica é complicada porque a Constituição Federal de 1988 protege os manguezais como bem ambiental de uso comum do povo, e a Lei de Crimes Ambientais de 1998 prevê penas de detenção e multa para supressão irregular de vegetação protetora permanente. Na prática, porém, o tempo entre a denúncia e a decisão judicial frequentemente ultrapassa cinco anos. Durante esse período, o terreno já foi vendido diversas vezes e o mangue não volta.

O que realmente acontece com o ecossistema

O mangue funciona como berçário natural para diversas espécies de peixes, crustáceos e moluscos de importância comercial. A raiz pneumatófora das espécies predominantes, como o rhizophora mangle e o laguncularia racemosa, cria um microhabitat onde os juvenis encontram abrigo contra predadores. Quando o terreno é aterrado, esse ciclo reprodutivo é interrompido localmente. No litoral paulista, a supressão de mangue para construção residencial está diretamente correlacionada com a redução nos índices de captura de caranguejo-uçá e do camarão-sete-barbas em áreas adjacentes. Isso afeta tanto a pesca artesanal quanto a piscicultura comercial. Pescadores que atuavam há décadas na região relataram queda de até sessenta por cento no rendimento após a inauguração de condomínios em áreas aterradas anteriormente ocupadas por mangue. A capacidade de sequestro de carbono do mangue também é negligenciada nas análises de impacto. Um hectare de mangue adulto sequestra entre quatro e dez toneladas de carbono por ano, armazenamento que ocorre principalmente no solo anaeróbico, rico em matéria orgânica. Quando o solo é drenado e oxidado, todo esse carbono estocado é liberado de volta à atmosfera. Um aterro de cinco hectares pode liberar centenas de toneladas de CO2 equivalente em poucos meses, um fato raramente incluído em relatórios de viabilidade ambiental.

Problemas práticos que encontrei no campo

Há alguns anos, um cliente solicitou minha avaliação técnica para um caso de supressão de mangue em uma propriedade em Santos. O proprietário alegava que o mangue já estava "morto" e que o aterro seria apenas uma recomposição de solo. Ao fazer a vistoria, identifiquei que pelo menos setenta por cento das árvores estavam vivas, com brotação ativa e sistema radicular funcional. O que o proprietário chamava de "mato seco" eram árvores jovens sob estresse hídrico causado por um canal de drenagem clandestino escavado no ano anterior. O workaround que apliquei foi solicitar uma perícia com fotointerpretação de imagens de satélite multiespectrais das últimas três estações secas. As imagens mostravam claramente a vegetação ativa ao longo de todo o período, o que derrubou a alegação de supressão prévia. A obra foi parada pelo Ministério Público do Estado de São Paulo e o proprietário foi obrigado a apresentar um plano de recuperação ambiental. Outro problema recorrente é a classificação equivocada de domínio. Muitos loteamentos são registrados como terra seca em plataformas como o SIGEA, quando na verdade estão sobre zona de transição entre mangue e restinga. A diferença é relevante porque a restinga tem proteção específica pelo Plano Nacional de Gerenciamento Costeiro, e a sobreposição dessas duas formações amplía o escopo de proteção legal. Eu aprendi a usar dados de altitude do SRTM combinados com imagens de radar Sentinel-1 para identificar áreas com solo saturado que apareciam como terra firme nos mapas municipais.

Alternativas e limitações

Não existe solução simples para esse problema. A fiscalização ambiental no Brasil carece de recursos humanos e equipamentos para monitoramento contínuo do litoral. Drones com câmeras multiespectrais poderiam reduzir o tempo de vistoria de campo de um dia inteiro para aproximadamente trinta minutos, mas o custo de aquisição e operação ainda é proibitivo para a maioria dos órgãos estaduais. O cadastro ambiental rural e o sistema de licença prévia funcionam apenas se houver investimento em verificação de dados. Um sistema automatizado que cruza solicitações de loteamento com imagens de satélite recentes e mapas de APP identifica rapidamente discrepâncias, mas a implementação depende de vontade política e orçamento, fatores que variam conforme o ciclo eleitoral. Para quem deseja atuar na área, o caminho mais eficaz combina conhecimento técnico com ação judicial preventiva. Engenheiros ambientalistas, biólogos e advogados que trabalham juntos podem obter liminares antes do início da obra, quando o dano ainda é menor. O problema é que essa abordagem também exige recursos financeiros que a maioria das associações de pescadores e ONGs locais não possui.

A especulação imobiliária tende a continuar enquanto o lucro esperado superar o risco de multa. Até que a punitive structure mude significativamente, o mangue permanecerá como a primeira linha de frente afetada pelo avanço da construção costeira.