Etapas Da Construção De Uma Casa

Planejar o terreno antes de qualquer coisa

A maioria das pessoas pensa que as etapas da construção de uma casa começam com o projeto arquitetônico. Isso está errado. Começa com o terreno e o que ele permite ou proíbe. Se você pular essa etapa, vai descobrir depois que não pode construir onde planejou, ou que vai precisar de um terraplenagem que custa o triplo do orçamento. O primeiro passo é contratar um engenheiro civil ou arquiteto para fazer a leitura do projeto de parcelamento do solo e verificar a legislação municipal. Cada cidade tem seu próprio plano diretor. Alguns bairros têm restrições de altura, recuos laterais, coeficiente de aproveitamento. Às vez, o que você vê como terreno construtível na matrícula pode ter uma servidão de passagem que corta a área pela metade. Já vi isso acontecer em Campinas, interior de São Paulo. Um cliente meu comprou um lote de 400 metros quadrados e descobriu que metade estava sob uma linha de alta tensão com recuo obrigatório de quinze metros. O terreno virou um trapézio impossível. O que fazer nesses casos é pedir certidões negativas de Ônus Reais junto ao cartório de registro de imóveis e, se possível, uma certidão de informação de valor do município antes de fechar a compra. O custo é baixo. A economia é enorme.

Ordem real das etapas da construção de uma casa

Depois de garantir que o terreno é viável, entra a parte que as pessoas costumam confundir. As etapas da construção de uma casa, na prática, são: 1. Projeto completo (arquitetônico, estrutural, elétrico, hidráulico). Sem isso, você não pega alvará. E sem alvará, não constrói. Ponto. Um projeto bem feito evita retrabalho. Um projeto mal feito custa em média 30% a mais na obra porque as instalações vão ter que ser remanejadas. Recomendo que o projeto estrutural seja feito em conjunto com o arquiteto, não depois. Muitas vezes o engenheiro precisa reposicionar uma viga ou um pilar por causa de uma parede que o arquiteto colocou sem consultar. Se tudo vier pronto junto, essas interferências aparecem no papel, não na obra. 2. Legalização junto à prefeitura. Processo que varia de cidade para cidade. Em alguns municípios leva duas semanas. Em outros, três meses. O segredo é entregar a documentação completa desde o início. Projeto assinado por profissional habilitado, ART ou RRT, certidões do terreno, plantas conformes. Se faltar qualquer coisa, o protocolo volta para correção e o prazo zera.

3. terraplenagem e fundação. Aqui é onde o orçamento realmente começa a subir. O tipo de fundação depende do solo. Se o engenheiro geotécnico não fizer o sondagem, não adianta nada. Fundaçãode prova é o mínimo. Você pode terminar com uma sapata mal dimensionada por falta de dados geotécnicos e ter trincas nas paredes três anos depois. Já lidiei com um caso em Ribeirão Preto onde o proprietário economizou na sondagem, usou estaca raiz simples por achismo, e depois teve recalque diferencial que abriu juntas de até dois centímetros no contrapiso. O conserto ficou mais caro que a fundação original. 4. Alvenaria. Levantamento das paredes, abertura de vãos para portas e janelas, embutidos para tomadas e interruptores. Nessa fase, o encanador e o eletricista passam para fazer as conduítes emendas dentro das paredes antes do reboco. Se você deixar isso para depois, vai estar quebrando parede acabada. Já vi gente fazer isso e ficar arrepentida. É um erro comum de quem tá começando. 5. Cobertura. Telhado antes do reboco externo. Se o telhado vier por último, a chuva estraga a alvenaria exposta e o reboco fresco. Cobertura antecipada também protege a obra inteira enquanto o acabamento interno segue. O custo adicional é pequeno comparado ao prejuízo de uma parede manchada por infiltração.

6. Reboco e argamassa de assentamento dos pisos. Depois do telhado pronto, parte-se para o revestimento interno e externo. O contrapiso precisa de tempo de cura, geralmente sete a quinze dias dependendo da espessura e da temperatura ambiente. Não tem como acelerar isso com ventilação artificial sem risco de fissuração. Se tiver pressa, pelo menos espere sete dias. Deixa secar rápido demais e a prateleira de gesso que você vai colocar depois vai rachar. 7. Instações complementares. Elétrica, hidráulica, climatização, automação. Nessa fase entra a caixa d'água, o aquecedor a gás, o sistema de prevenção contra incêndio se for exigido pela norma. A elétrica merece atenção especial. Fios de seção correta, disjuntores dimensionados, quadro de distribuição com diferencial residual. Um incêndio elétrico em casa residencial não é raro. A maior parte dos casos vem de instalações feitas aos trancos e barrancos por eletricistas sem projeto. Pede sempre o projeto elétrico assinado e a inspeção final do responsável técnico. 8. Acabamentos. Pintura, esquadrias, louças, metais, rodapés, rodapé de porcelanato. Essa é a fase que mais gera insatisfação porque a maioria dos problemas visuais aparece só agora. Janela que pinga, pintura com manchas, rejunte mal aplicado. O jeito é fazer uma vistoria minuciosa antes de liberar o pagamento final para os fornecedores e instaladores. Anota tudo em lista e cobra a correção antes de assinar a quitação.

O que ninguém te conta sobre prazos e custos

As etapas da construção de uma casa normalmente levam entre oito e dezoito meses para uma residência de 120 metros quadrados, dependendo da complexidade e da logística. Obra paralisada por falta de dinheiro é o maior atraso. Mais comum do que falta de mão de obra. O segredo é ter fluxo de caixa previsto para pelo menos três meses de obra adiantada. Se o orçamento depender de empréstimo todo mês, qualquer imprevisto vira paralisação. Custos variam muito por região. Uma construção padrão em cidade do interior de São Paulo pode sair entre mil e oitocentos e dois mil reais por metro quadrado, dependendo dos acabamentos. Acabamento premium multiplica por dois ou três. Madeira, porcelanato importado, esquadria de alumínio com vidro temperado, piso radiante. Cada item tem seu preço e seu fornecedor específico. Cotar em três lugares diferentes reduz o risco de sobrepreço em cerca de quinze por cento. Se você estiver em área rural ou difícil acesso, o transporte de materiais encarece tudo. Cimento, areia, brita, ferro. Tudo sobe. Já fiz orçamentos em cidades do interior do Paraná onde o frete de uma carga básica de aço era mais caro que o próprio material. O workaround nesse caso é usar concreto usinado local, quando disponível, e negociar entrega fracionada para não acumular estoque na obra.

Alternativa que funciona quando o dinheiro é curto

Se o orçamento não sobra, considere construção modular ou sistema construtivo a seco. Wall system, steel frame, painel de concreto. A economia não é automática, mas reduz o tempo de obra em até cinquenta por cento em comparação com alvenaria convencional. Menos entulho, menos desperdício, menos mão de obra. O problema é que exige projeto mais criterioso desde o início e nem todas as prefeituras aceitam sem análise extra. Antes de escolher, verifique se sua cidade permite esse tipo de construção. Pesquise casos já aprovados localmente. Isso economiza semanas de processo junto à fiscalização. Outra saída é construir. Fazer a estrutura, a cobertura e o fechamento primeiro, morar na obra se necessário, e completar os acabamentos conforme o dinheiro for aparecendo. É uma solução pragmática que muita gente não considera porque acha que é sinal de fraqueza. Não é. É gestão de risco. Obra inacabada parada por falta de verba é prejuízo certo. Obra parcial habitável gera economia de aluguel e mantém o fluxo de trabalho. O que importa mesmo nas etapas da construção de uma casa é a sequência lógica. Se você executar corretamente cada passo antes de avançar, os problemas diminuem drasticamente. Não existe atalho que não tenha custo oculto. Existe ordem, projeto bem feito e acompanhamento técnico constante. O resto é improviso que vira dor de cabeça depois.