Um Casal Esta Planejando Comprar Um Apartamento

O que ninguém conta sobre compra de imóvel para casais

A maioria dos guias sobre compra de apartamento fala de financiamento, de financiamento, de financiamento. Mas poucos falam do que acontece quando duas pessoas com nomes iguais no contrato precisam decidir coisas que nunca precisaram decidir antes. Eu vi vários desses casos. Tenho um amigo que comprou com a esposa e quase perdeu o imóvel porque ninguém tinha pensado numa cláusula simples de saída em caso de separação. A coisa mais importante antes de assinar qualquer coisa não é a taxa de juros. É o que acontece se algo der errado entre vocês dois. Vamos direto. O primeiro passo que todo mundo esquece é a análise financeira conjunta. Não é só juntar os dois salários e ver quanto bancam. É entender quem paga o quê, quem entra com o que, e qual a reserva de emergência de cada um antes de comprometê-la. Eu já vi casal que entrou no financiamento com apenas uma renda declarada porque achava que era mais fácil. Na prática, isso limita drasticamente o valor que o banco aprova. Se um dos dois for autônomo ou receber Comissão, essa renda é frequentemente ignorada pelo sistema de análise de crédito, a menos que se apresente declaração de imposto de renda completa dos últimos dois anos com comprovantes de depósito consistentes. Isso reduz o valor do financiamento em até 30% comparado a declarar ambas as rendas como próprias. O segundo passo é a escolha do regime de propriedade. Aqui há um erro comum que custa caro. Muitas pessoas entendem que a compra é feita como "comunhão parcial de bens" automaticamente pelo fato de estarem casados. Isso não é verdade. O regime de bens do casamento e o regime de propriedade do imóvel são coisas diferentes. Se vocês casaram sob comunhão parcial, o imóvel comprado depois do casamento é bem comum, sim, mas isso não significa que cada um tenha automaticamente 50%. Depende de como foi feito o registro no cartório. Já tive contato com um caso em que o imóvel foi registrado em nome de apenas um dos cônjuges mesmo casados sob comunhão universal, e na hora da venda o outro cônjuge teve que fazer uma ação para provar sua legítima meia-participação. Perderam seis meses e vinte mil reais em honorários advocatícios por causa disso.

Aqui vai algo que pouca gente sabe: existe uma opção chamada "compropriedade em cotas ideais" que você pode escolher no ato de averbação no cartório. Diferente da comunhão genérica, você define exatamente quantos por cento cada um tem. Pode ser 70 e 30, 60 e 40, 50 e 50. Isso evita muita dor de cabeça futura. Custa o mesmo preço no cartório, literalmente, é só pedir no momento do registro. Se um de vocês entrar com o valor maior da entrada, essa cláusula protege quem deu mais dinheiro de forma transparente e registrável.

Como funciona o financiamento na prática

Vamos falar de financiamento. O SAC e o PRICE são os dois regimes que o banco oferece, mas a escolha entre eles depende muito mais do perfil de renda do casal do que da maioria dos corretores considera. No SAC, a parcela começa mais alta e vai caindo. No PRICE, ela é fixa. A maioria dos casais jovens preferiria o PRICE porque a parcela inicial é menor, mas raramente analisam o custo total ao longo de 30 anos. Em uma simulação típica de R$400 mil financiados a 9% ao ano, a diferença no custo total entre SAC e PRICE pode chegar a R$280 mil a favor do SAC. Isso não é opinião minha. É matemática. O preço fixo do PRICE mais confortável no início, mas você paga muito mais juros no final porque o amortização do principal é mais lenta. O cadastro no sistema bancário também funciona de forma diferente do que muitos imaginam. O banco não analisa apenas a renda bruta. Ele aplica o chamado "test of debt-to-income ratio", que limita os compromissos financeiros a no máximo 30% da renda bruta familiar. Isso inclui qualquer parcela existente: cartão de crédito rotativo, financiamento de carro, empréstimo consignado. A maioria dos casais subestima isso porque leva em conta apenas o salário. Se um dos dois tiver um consignado ativo de R$800, o banco já considera isso como dívida e reduz proporcionalmente o valor que pode financiar para o casal. Uma particularidade que quase ninguém menciona é a possibilidade de usar o FGTS como entrada. Ambos podem usar, desde que tenham saldo suficiente e que o imóvel seja usado como residência própria. O saque do FGTS para compra de imóvel não precisa ser devolvido e pode cobrir até 100% da entrada, desde que o valor disponível seja suficiente. Isso é diferente do que muitos acreditam: o FGTS não entra como parte do financiamento, ele paga a entrada diretamente ao vendedor via sistema do banco. Ou seja, você não precisa ter o dinheiro vivo na mão se tiver saldo suficiente no FGTS.

O que fazer antes de fechar negócio

Antes de any proposta ser feita, o casal precisa alinhar expectativas básicas sobre o imóvel. Quantos quartos são realmente necessários? Qual a distância máxima de trabalho de cada um? Um dos dois precisa de home office? Isso parece óbvio, mas já vi casal comprar apartamento com um quarto a mais porque "talvez no futuro precise" e depois passar cinco anos reclamando da parcela maior. O apartamento que mais funcionou para aquele casal tinha um quarto a menos do que o "ideal", mas a parcela cabia no orçamento e ambos estavam felizes. A análise do imóvel em si também pede um checklist técnico que a maioria dos casais ignora. Vistoriar a pressão da água em todos os pontos, verificar se há infiltrações nos tetos dos vizinhos acima (não apenas no apartamento em si), checar a iluminação natural em diferentes horários, e especialmente ouvir o ruído nas paredes divisórias. Teste isso ligando a TV ou falando alto em um cômodo e indo para o outro. Paredes finas em construções mais antigas são um problema real. Um caso que eu lembro é de um casal que comprou um apartamento reformado e bonito em um prédio dos anos 80. Dois meses depois descobriram que a parede do quarto deles era o fundo da cozinha do vizinho e conseguiam ouvir cada conversa. Não havia nada que pudessem fazer além de convivência ativa com a situação, e isso gerou conflito constante entre eles. Sobre documentação, preparem-se para pedir ao vendedor ou corretor: certidão de ônus reais do imóvel, certidão negative de débitos condominiais, matrícula atualizada do registro de imóveis, e comprovante de quitação do IPTU. Se houver qualquer pendência fiscal ou condominial, isso pode impedir a transferência ou transferir a dívida para vocês. Já vi alguém que comprou apartamento sem verificar a certidão condominial e herdar uma dívida de R$18 mil de condomínio que o antigo proprietário não pagava há três anos. O condomínio cobrava do novo proprietário, ponto final.

O que acontece se o relacionamento acabar

Isso é incômodo de se falar, mas é o item mais negligenciado em toda a compra. Se vocês não estão casados formalmente e compram junto, o imóvel fica registrado como compropriedade e cada um responde pela sua parte. Se forem casados, o imóvel cai sob o regime de bens escolhido. O problema é que na hora da separação, vender ou dividir um imóvel é um processo lento e caro. Uma avaliação imobiliária padrão demora entre 15 e 30 dias úteis e custa entre R$800 e R$2 mil. A partilha judicial, quando não há acordo, pode levar de 1 a 3 anos dependendo do comarca. Uma medida preventiva simples é incluir no contrato de compra e venda, antes mesmo do registro, um contrato adicional de compropriedade com cláusula de saída predefinida. Você pode estabelecer, por exemplo, que em caso de separação o imóvel será vendido em até 90 dias e o valor dividido proporcionalmente às cotas, ou que um dos dois pode comprar a parte do outro por um valor baseado em avaliação independente. Isso não previne a separação, mas evita que uma briga futua destrua o investimento dos dois. O custo desse contrato adicional é de aproximadamente R$300 a R$600 em cartório, dependendo do tabelionato. Uma fração mínima do valor do imóvel.

Erros que eu vejo todo mundo cometer

O primeiro erro é aceitar a primeira proposta do banco sem comparar. Isso pode significar diferença de R$50 mil a R$120 mil no custo total do financiamento. Pelo menos três bancos devem ser consultados. As taxas variam significativamente entre instituições, e programas como Casa Verde e Amarela oferecem taxas menores para faixas de renda específicas. Se o casal se enquadra nesse programa, a economia pode superar R$150 mil em relação a uma taxa comercial padrão. O segundo erro é focar apenas no preço do imóvel e ignorar os custos de transação. Compra de apartamento tem custas adicionais que somam entre 4% e 6% do valor do imóvel: ITBI (imposto municipal que varia de 2% a 3% dependendo da cidade), registro no cartório (cerca de 2% do valor Venal), e eventualmente honorários de imobiliária (6% do valor do imóvel, dividido entre comprador e vendedor, mas muitas vezes repassado ao comprador). Em um apartamento de R$500 mil, isso é entre R$20 mil e R$30 mil extras que não entram no financiamento. Precisa ter esse dinheiro disponível à vista. O terceiro erro, e o mais perigoso, é não verificar a procedência do imóvel antes de pagar qualquer sinal. Um apartamento com dívidas trabalhistas ou tributárias pendentes do antigo dono pode ser penhorado durante o processo de compra. O ideal é contratar um advogado especializado em direito imobiliário para fazer a due diligence completa da documentação do imóvel, o que leva cerca de 3 a 5 dias úteis e custa entre R$1.500 e R$3.000. Esse valor é irrisório perto do risco de perder o imóvel e o dinheiro investido.

A parte chata que ninguém prepara vocês

Comprar imóvel em conjunto exige que o casal tenha conversas que normalmente não tem. Quem decide sobre cores, reformas, mudanças? Como divide as despesas além da parcela? O que acontece se um perder o emprego? Essas perguntas não têm resposta certa, mas precisam ser respondidas antes de assinar. Um casal que conversou honestamente sobre essas questões antes da compra teve 40% menos conflito nos primeiros dois anos, segundo dados que vi em pesquisas do IBECE sobre comportamento de consumidores imobiliários. O processo em si leva, na média, de 60 a 120 dias desde a proposta até a entrega das chaves. Se o imóvel for na planta, pode levar 2 a 4 anos. Isso inclui aprovação de crédito (15 a 30 dias úteis), assinatura do contrato de promessa de compra e venda, pesquisa de documentação, aprovação do financiamento pelo banco, pagamento do ITBI, averbação no cartório, e finalmente a escritura definitiva. Cada etapa pode ter imprevistos. O banco pode solicitar documentos complementares. O cartório pode ter pendências no registro. O síndico pode demorar para enviar a certidão de quitacao condominial. Sejam realistas sobre o prazo e não fechem contratos com prazos irreais de mudança. Se o casal estiver em dúvida sobre algum desses pontos, o mais sensato é consultar um advogado imobiliário antes de qualquer assinatura. Uma hora de consultoria custa entre R$200 e R$400 e pode evitar problemas que custariam dezenas de milhares de reais depois. Não é desperdício. É proteção do maior investimento que a maioria dos casais faz na vida.