Uma Empresa De Construção Comprou Um Terreno

O que acontece depois que uma empresa de construção comprou um terreno

A compra do terreno é apenas o início, e a maioria das empresas subestima o que vem depois. Quando uma empresa de construção comprou um terreno, o processo real começa com a due diligence geotécnica e ambiental. Sem isso, você está apostando dinheiro cego. O primeiro passo prático é contratar um levantamento topográfico com precisão centimétrica, não aquele que você pega numa planta cartorial genérica. Eu já vi empresa perder dois meses e cerca de R$ 180 mil porque o terreno tinha uma diferença de nível de 1,2 metro que a planta original não registrava. O topógrafo precisa mapear cotas reais, acesso de caminhões, posição dos postes de energia mais próximos e ponto de ligação de água da rede pública. Leva duas semanas no máximo, custa entre R$ 3 mil e R$ 8 mil dependendo do tamanho do lote. Depois vem a sondagem do solo. A norma NBR 9602 define os critérios, mas na prática a maioria dos engenheiros civis que eu conheço pede sondego SPT (Standard Penetration Test) em pelo menos três pontos do terreno: canto nordeste, canto sudoeste e centro. Isso custa entre R$ 5 mil e R$ 15 mil e define se você vai usar sapatas, radier ou estacas. Sem o relatório geotécnico assinado por um engenheiro civil, o projeto estrutural é pura adivinhação.

A parte que ninguém conta é a análise de viabilidade urbanística. Você precisa ir até a prefeitura pegar o certificado de información urbanística ou equivalente. Esse documento diz tudo: coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação máxima, recuos obrigatórios, altura máxima permitida e uso do solo. Se o terreno for em área de preservação ou tiver restrição de APP, pode ser que você nunca consiga construir o que planejou. Já perdi a conta de projetos que travaram nesse ponto. Outro detalhe que muitos esquecem: verifique a existência de passivos ambientais. Um terreno que antes foi usado como depósito de entulho ou posto de gasolina pode ter contaminação no solo. A lei exige perícia ambiental para certos casos, mas mesmo sem exigência legal, contratar um laudo de qualidade do solo custa uns R$ 4 mil e te protege de responsabilização futura. Sobre financiamento, se a empresa quer bancar a aquisição ou a obra inteira, os bancos exigem a matrícula atualizada do imóvel no cartório. Tem que estar limpa: sem ônus, sem disputa judicial, sem IPTU vencido. Se houver qualquer pendência, o processo de liberação do crédito travar de seis a oito semanas. Eu recomendo pedir a certidão negativa de débitos tributários municipais e federais do imóvel antes mesmo de assinar contrato de compra e venda.

O registro no cartório de imóveis é obrigatório e leva em média 15 dias úteis. Algumas cidades têm cartórios mais rápidos, outras levam três semanas. O custo de registro varia conforme o valor do imóvel, geralmente entre 2% e 3% do preço de compra. Não pule essa etapa achando que o contrato particular basta. Sem registro, a empresa não é proprietária perante a lei. Depois de tudo registrado, o próximo passo é o projeto arquitetônico e estrutural. Aqui tem uma pegadinha: o projeto precisa estar compatibilizado antes de pedir a licença de construção. Arquiteto faz a planta, engenheiro estrutural faz os cálculos, engenheiro elétrico e hidráulico fazem suas partes. Se cada um fizer o seu setor isoladamente, vão aparecer conflitos que só aparecem na obra. Recomendo que todas as especialidades se reunam num único modelo BIM ou pelo menos façam sobreposição manual dos projetos antes de enviar para a prefeitura. A licença de construção em si varia muito por município. Em São Paulo leva em média 30 dias úteis se a documentação estiver completa. Em cidades menores pode ser mais rápido, mas em algumas prefeituras o trâmite pode durar dois meses ou mais. Prepare a documentação antecipadamente: ARTs de todos os profissionais, memorial descritivo, plantas assinadas, certidões negativas, comprovante de quitação de IPTU.

Um erro comum é começar a terraplanagem antes de ter a licença. Se a fiscalização identificar que a obra começou sem autorização, a multa pode chegar a 10% do valor estimado da obra e obrigar a paralisação imediata. Eu já vi obra parar por três semanas só por isso. Quando finalmente tudo está aprovado e a obra começa, o acompanhamento técnico diário é essencial. O engenheiro residente precisa verificar cada etapa: escavação, brita de lastro, armação das fundações, concretagem, alvenaria, instalações. Cada concreteira deve ter o teste de slump e o laudo de resistência do traço. Nenhum concreto entra na obra sem laudo. Se o terreno tiver declividade acentuada, o custo de contenção pode dobrar o orçamento de fundação. Muros de arrimo e gabiões são caros. Antes de fechar o orçamento geral, peça ao engenheiro geotécnico uma estimativa específica para contenções baseada nos resultados da sondagem. Assim você evita surpresas quando a escavação revelar algo diferente do esperado.

Outro ponto que gera dor de cabeça é a ligação de utilities. Energia provisória para obra, água para concreto e limpeza, esgotamento sanitário temporário. Cada concessionária tem seu processo. A Enel, por exemplo, pode levar de 45 a 90 dias para instalar um poste de obra em área urbana. Comece esse pedido na primeira semana após a aquisição do terreno, não espere precisar. O cronograma de compras também precisa de planejamento. Aços, formigas, tijolos, tubulações — tudo isso tem prazo de entrega de fornecedores que varia de duas semanas a três meses. Se você esperar o projeto estar pronto para pedir cotações, já estará atrasado. O ideal é solicitar orçamentos preliminares assim que o anteprojeto estiver fechado, antes mesmo da licença. No final das contas, o que separa uma obra que entrega no prazo e dentro do orçamento de uma que vira desastre é a sequência lógica dessas etapas. Comprar o terreno é simples. O trabalho fica pesado a partir daí. Documentação, sondagem, projetos, licenças, utilidades, cronograma de compras e fiscalização contínua. Se a empresa não tiver um gerente de obra experiente acompanhando tudo, provavelmente vai ter problemas. Contratar um bom gerente de projeto custa caro, mas o custo de retifica na obra é sempre maior.

Se você está nessa situação agora, comece pela certidão de informações urbanísticas e pela sondagem geotécnica. São os dois documentos que definem o resto do seu jogo. Todo o resto flui a partir deles.